Внесение изменений в ПЗЗ

Понятие ПЗЗ

Правила застройки и землепользования являются одним из основных градостроительных документов. Это региональный правовой акт, регламентирующий застройку той территории, для которой был разработан. Данный документ может быть разработан как на целый город, так и на небольшое поселение. Утвержденные правила застройки и землепользования являются обязательными к исполнению застройщиками и землепользователями при проектировании и строительстве. Несоблюдение и игнорирование параметров ПЗЗ влечет за собой серьезные последствия: штраф, снос строения, изъятие участка земли.

Правила застройки и землепользования играют важную роль в создании общей картины населенного пункта. Целями ПЗЗ являются:

- устойчивое развитие муниципальных образований путем создания оптимальных условий для развития их территорий,

- охрана и поддержание объектов культурно-исторического наследия и окружающей среды,

- планировка территорий согласно выбранной концепции,

- защита интересов и прав населения, землепользователей, арендаторов, собственников объектов капитального строительства и других юридических и физических лиц,

- привлечение инвестиций.

Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает согласованность всех градостроительных документов, относящихся к одной территории. ПЗЗ обязаны соответствовать параметрам Генерального плана населенного пункта, не идти в разрез утвержденным в нем условиям развития данной территории. От данных в ПЗЗ, в свою очередь, зависят ПМТ (проект межевания территории) и ППТ (проект планировки территории). А ГПЗУ представляет собой выписку из правил застройки и землепользования конкретного земельного участка. Из вышеизложенного следует, что ПЗЗ – это основной градостроительный документ, описывающий параметры застройки территории.

Наличие или отсутствие градостроительных регламентов определяется утверждением ПЗЗ. Чтобы получить ГПЗУ для начала проектирования объекта и получения разрешения на строительство достаточно утвержденных правил землепользования и застройки.

Правила застройки и землепользования фиксируют на законодательном уровне дальнейшее градостроительное развитие земельной территории, ее частей и зон. В ПЗЗ прописан алгоритм их применения, возможность и порядок внесения изменений в правила застройки и землепользования для возможности определенного строительства на различных участках территории.

ПЗЗ являются главным документом для застройщика. Именно в них содержатся все предъявляемые требования касательно застройки земельного участка. Чтобы ознакомиться с правилами, не обязательно обращаться в муниципальную администрацию, ПЗЗ находятся в открытом доступе на сайтах администраций.

Практически все правила землепользования и застройки имеют в своем составе следующие параметры:

1. Схематические и топографические данные:
- карты зонирования с обозначенными границами территориальных зон,
- карты зон с земельными участками, на которые распространяются особые условия,
- карты участков с границами, на которых расположены объекты культурно-исторического наследия.
2. Материалы с данными о градостроительных регламентах территориальных участков.
3. Виды разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков.
4. Сведения о максимальных и минимальных размерах земельного участка и характеристики разрешенного строительства.
5. Наличие или отсутствие ограничительных мер по использованию земельного участка или здания.
6. Расчет минимально допустимых показателей обеспеченности участка объектами инфраструктуры (социальная, транспортная, коммунальная сферы).

Чтобы правильно рассчитать градостроительные регламенты, необходимо рассмотреть и проанализировать большое количество факторов, влияющих на развитие территории. К таким факторам можно отнести:

- фактическое использование земли и объектов строительства,

- взаимозаменяемость и сочетание различных видов планируемого и существующего использования объектов строительства и земельных участков в границах одной территории,

- характеристики планируемых функциональных зон и их развития,

- виды территориальных зон земельного участка,

- требования к соблюдению охранных мероприятий, направленных на сохранение объектов культурно-исторического наследия, особых природных территорий и иных зон.

Территориальные зоны

В правилах землепользования и застройки кроме всего вышеописанного устанавливаются территориальные зоны с четкими границами, описываются типы зданий.

Основные территориальные зоны, выделенные и описанные в Градостроительном кодексе РФ:

1. Зона жилой застройки. Эти территории отведены для застройки одноэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, а так же индивидуальной застройки. Допускается возведение жилых зданий другого типа, зданий образовательной и медицинской направленности, а так же размещение автостоянок, парков, объектов торговли и прочее.
2. Общественно-деловая зона. Предназначена для объектов делового, общественного, коммерческого направлений. Разрешено строительство объектов культурного, образовательного, социального назначения: кафе, музеи, вузы, гостиницы, офисные и административные здания и другие.
3. Производственная зона. Часто эту зону называют промышленной. Она предназначена для размещения складских помещений, промышленного производства, объектов транспортной, коммунальной и инженерной инфраструктур, например: вокзалы, аэропорты, заводы.
4. Сельскохозяйственная зона. На ней располагаются личные подсобные участки, сельскохозяйственные угодья, объекты капитального строительства сельскохозяйственного назначения: виноградники, поля, сенокосы, зернохранилища, пастбища.
5. Рекреационная зона. Парки, скверы, леса, пляжи, пруды, озера, стадионы, места для занятия спортом и туризмом и многие другие.
6. Зона особо охраняемого земельного участка. Это территории исторического, культурного, природного богатства.
7. Специальная зона. В этой территории застройка новыми объектами практически исключена. Как правило, в специальной зоне расположены военные части и стратегические объекты, кладбища, скотомогильники.

Изменение типа территориальных зон возможно по средствам внесения изменений в ПЗЗ муниципального уровня. Но стоит помнить, что часть зон не подлежит изменению, так как в будущем это может негативно отразиться на качестве уровня жизни населения, окружающей среды. В то же время нахождение одного участка в двух территориальных зонах незаконно и противоречит Градостроительному кодексу (статья 30 часть 4) и Земельному кодексу (статья 85 часть 2) Российской Федерации.

ВРИ и параметры застройки

ПЗЗ содержит полный список и описание всех видов разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории. Изменение вида использования земли возможно при внесении изменений в правила землепользования и застройки. Обе эти услуги предоставляются специалистами Центра Градостроительного Развития.

ПЗЗ так же может содержать в себе перечень возможных видов разрешенного использования для отдельных участков.

Установленные ВРИ на территориальные участки, обязывают землепользователя использовать земли строго согласно зонированию. К тому же, если для участка установлен вид фактического использования (вид «Ф»), то строительство запрещено, а использование земли проходит «по факту». К примеру, для территории зоны «деловое строительство» разрешено строительство офисов и деловых центров, а так же технологически связанные с ними объекты капитального строительства.

Правила землепользования и застройки не только определяют ВРИ, но и прописывают определенные параметры. Согласно 38 статьи Градостроительного кодекса РФ можно назвать основные:

1. Минимальные отступы от границ участка, за пределами которых строительство объектов запрещено.
2. Процент застройки или плотность застройки. Первое понятие оперирует процентным соотношением, второе – измерительным, в пересчете на 1 Га. Если в ПЗЗ установлено, что процент застройки не должен превышать 45%, то это значит, что объекты капитального строительства не должны располагаться на участке более 45% от общей площади оговоренной территории.
3. Высотность. Здесь так же присутствует вариативность: ограничения могут быть обозначены в этажах или метрах.

Изменение ПЗЗ

Практически всегда правила застройки  и землепользования не отображают реальных пожеланий собственника земельного участка относительно их использования. Помним, что большинство земельных участков Москвы имеет статус Ф-зоны, что полностью исключает строительство или реконструкцию на этих участках.

Большинство землепользователей оказываются перед запретом на дальнейшее развитие своего участка, реконструкции уже существующих объектов капитального строительства.

Единственным выходом из сложившейся ситуации является во внесении изменений непосредственно в установленные ПЗЗ. Могут быть изменены границы зон, изменение или установка новой зоны и территориальной подзоны, изменение вида разрешенного использования земельного участка, изменение параметров застройки.

Землепользователь может самостоятельно инициировать изменение ПЗЗ, подав соответствующее прошение в органы местного самоуправления в установленном законом порядке.

Как правило, процедура внесения изменений в ПЗЗ включает с себя следующие этапы:

- рассмотрение заявления и проектных материалов, представленных заказчиком,

- вынесение решения представителями местного самоуправления,

- публичные слушания,

- окончательное утверждение изменений в ПЗЗ либо отклонение прошения.

Действия заказчика в процедуре изменения ПЗЗ

Для того, чтобы повысить шансы на одобрение внесения изменений в действующие территориальные ПЗЗ, необходимо провести предпроектную работу. Иными словами провести градостроительный аудит земельного участка, который включает в себя не только анализ всех исходных документов и иных данных, но и консультации с представителями органов местного самоуправления для определения уровня возможности внесения непосредственно изменений и реальности внесения требований заказчика.

Провести анализ и консультации можно и самостоятельно. Но редко землепользователи могут разбираться в тончайших нюансах градостроительных документов. Чтобы не потерять время и повысить шансы на положительный результат, следует нанять команду профессионалов. Центр Градостроительного Развития имеет большой опыт проведения градостроительного аудита и проектирования поправок в ПЗЗ.

Следует помнить, что органы местного самоуправления не обязаны вносить изменения в ПЗЗ только лишь по заявлению землепользователя, у них нет достаточных юридических полномочий. Но в то же время органы местного самоуправления могут отказать в процедуре внесения изменения в ПЗЗ на любом этапе процесса.

 Для повышения шансов одобрения, рекомендуем обратиться в нашу компанию. Мы детально изучим все документы, карты, планы развития территории. Специалисты Центра разработают максимально проработанный проект по внесению изменений в ПЗЗ, что позволит беспрепятственно пройти все этапы рассмотрения и согласования.

Сроки внесения изменений в ПЗЗ

Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки довольно длительная процедура, которая длится не менее 6 месяцев. Средние по объему проекты разрабатываются и утверждаются за 8-12 месяцев.

Для экономии бюджета и временных активов, следует обратиться в Центр Градостроительного Развития. Наши высококвалифицированные специалисты максимально сократят временные затраты. К примеру, градостроительный аудит мы проведем за 2-4 недели.

Градостроительный аудит очень важный элемент для разработки проекта внесения поправок в ПЗЗ. На основе аудита выявляются все сильные и слабые стороны изменений, которые позволяют более детально проработать документацию и сформировать план разработки обосновывающих материалов.

Разработка пакета документов для внесения изменений ПЗЗ без градостроительного аудита заведомо проигрышный вариант. Именно благодаря аудиту становится ясна позиция органов местного самоуправления и их видение дальнейшего развития территории. С комплексным анализом и аудитом обосновывающие материалы не будут отправлены на доработку.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Правила землепользования и застройки города Москвы были утверждены в 2017 году Постановлением Правительства Москвы. Возможность внесения изменений в утвержденные ПЗЗ была регламентирована в 2018 году Правительством города. Это постановление закрепляет порядок действий с момента подачи заявления до получения ответа от органов местного самоуправления.

Для изменения ПЗЗ Москвы землепользователю необходимо провести анализ земельного участка с целью выявления возможности внесения изменений. Далее порядок прохождения процедуры внесения изменений соответствует разработке и утверждению ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ Московской области

В отличие от Москвы, где на весь город разработан и утвержден один комплект документов ПЗЗ, в Московской области сотни местных ПЗЗ на разных стадиях разработки и утверждении. Это объясняется просто: для конкретного поселения разрабатывается свой вариант ПЗЗ.

Главным управлением, которому подчиняются все структуры, разрабатывающие и утверждающие ПЗЗ, является Главархитектура Московской области.

Процесс внесения изменений в ПЗЗ Московской области соотносится с аналогичным процессом Москвы:

- предложение по внесению изменений,

- официальное заявление землепользователя,

- градостроительный аудит и составление обосновывающих материалов,

- рассмотрение документов органами местного самоуправления,

- внесение изменений в ПЗЗ (оплата пошлин и налогов заказчиком),

- окончательное утверждение изменений,

- получение обновленного ГПЗУ.

Стоимость услуг

Внесение изменений в ПЗЗ является не только длительной, но и весьма дорогостоящей процедурой. Предоставляемая услуга состоит из прочих стоимостей, а именно:

- стоимость проведения и систематизации градостроительного аудита,

- ежемесячные платежи по сопровождению проекта,

- оплата достижений этапов выполненных работ,

- стоимость проектных работ.

На этапе до подачи заявления на внесение изменений правил землепользования и застройки, землепользователь тратит в среднем 400-700 тысяч рублей.

Центр Градостроительного Развития занимается управлением проектами на всех этапах его реализации, в том числе и на внесении изменений в ПЗЗ. Не тратьте время и деньги впустую – обратитесь к профессионалам! Позвоните нам по номеру 8(495)131-93-75. Мы ответим на все Ваши вопросы!