Технический заказчик

Управление строительными проектами

Центр Градостроительного развития – одна из стабильных компаний Москвы и Московской области, сфера работы которой включает в себя оказания услуг технического заказчика и управлении проектами.

В нашем портфолио множество выполненных работ и осуществленных проектов. Сертифицированные и высококвалифицированные специалисты сопровождают инвестиционный проект на протяжении всех стадий его реализации: выбор земельного участка под проект, помощь или самостоятельная разработка и согласование градостроительной и проектной документации в различных инстанциях, соглашение на строительство. Кроме того, мы готовы вести контроль и сопровождать строительство объекта вплоть до ввода его в эксплуатацию. Большой опыт работы позволяет нам работать с разнообразными объектами:

- административными,

- общественными,

- жилыми,

- складскими,

- промышленными.

Так же занимаемся проектами по комплексному развитию территорий. Центр Градостроительного Развития воплощает Ваши проекты в жизнь!

Определение технического заказчика

Если у Вас есть идея или проект, но не хватает технической или юридической базы, если Вы не разбираетесь во всех тонкостях и нюансах строительства, то тогда Вам нужна наша компания и ее специалисты. Мы возьмем на себя все обязанности по исполнению проекта, то есть станем «техническим заказчиком».

Понятие «технический заказчик» было сформулировано и внесено в 2011 году  в Градостроительный кодекс Российской Федерации в 1 статью. С 1 июля 2017 года профильные компании, желающие выполнять обязанности технического заказчика, обязали становиться членами саморегулируемых организаций (СРО)  и получать допуск СРО. Официально определение звучит так: технический заказчик - юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также - функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 настоящего Кодекса (ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)).

Функции технического заказчика

Весь спектр функций технического заказчика озвучены выше в Кодексе. Уменьшить или расширить спектр работы технического заказчика можно в договоре, где детально прописываются взаимоотношения сторон.

Если выделить основные направления деятельности технического заказчика, то получаем следующие основные функции:

- подготовка исходно-разрешительных документов,

- разработка и сопровождение пакета проектной документации,

- проведение всех экспертиз и получение необходимых документов для разрешения на строительство,

- технический контроль строительства,

- ввод в эксплуатацию.

Кроме этого, функции технического заказчика могут включать в себя все виды взаимодействия с государственными структурами по строительству, ведение финансового и строительного контроля, а так же приемкой всех строительных работ и управлением генерального подряда.

Изменения в ГПЗУ и технический заказчик

Несмотря на то, что в Градостроительном кодексе Российской Федерации нет прямого указания на разрешение техническому заказчику внесения изменений в ГПЗУ, на сегодняшний момент большинство градостроительных компаний ведут эту деятельность. В Центре Градостроительного Развития для Вас выполнят следующие работы по изменению ГПЗУ:

- получение ГПЗУ в Москве и Московской области,

- корректировка ранее выданных ГПЗУ,

- подготовка и подача пакета документов на градостроительно-земельную комиссию (ГЗК),

-  обоснование технико-экономических показателей (ТЭП),

- разработка архитектурно-функциональной концепции и подготовка презентационных материалов.

Но деятельность компании не ограничивается этим. Кроме того мы готовы предложить согласование внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), разработка и корректировка Генерального плана, изменение вида использования разрешенного земельного участка, сопровождение всех кадастровых работ, согласование и работы с ведомствами.

Функции технического заказчика при планировании и строительстве объекта

После подготовки и сбора всей исходно-разрешительной документации и согласовании ГПЗУ технический заказчик приступает к описанным в Градостроительном кодексе Российской Федерации действиям. Утверждение и обоснование проекта, его бюджетная стоимость, срок реализации согласовываются до начала реализации непосредственно проекта. Но участие грамотного специалиста, технического заказчика на данном этапе поможет избежать или скорректировать на начальном этапе риски проекта.

На этапе планирования технический заказчик и застройщик объединяются для составления детального плана реализации проекта, определяют задачи и уточняют цели, обозначают общий объем работ и составляют последовательность работ по этапам. Итогом совместной деятельности выступает план управления проекта, в который, как правило, входят следующие аспекты:

- перечень работ по проекту,

- планирование временных и постоянных коммуникаций,

- бюджет проекта,

- перечень закупок на нужды проекта,

- планируемая оценка качества проекта,

- планирование кадровых ресурсов, задействованных в проекте,

- риски и пути их снижения,

- график исполнения проекта,

- определение ключевых моментов исполнения проекта, его эффективности и результатов.

Итоговый документ являет собой главнейшим документом на последующих этапах, и играет ведущую роль в процессе ввода в эксплуатацию готовый объект.

Максимально сложным и энергозатратным этапом в реализации проекта является  этап строительства объекта. Поэтому именно на данном этапе чаще всего застройщик привлекает к работе технического заказчика.

Во время строительства технический заказчик работает с множеством организаций, коллегий и инстанциями (генподрядчики, информационная база по градостроительной деятельности, организация с лицензией СРО на строительный контроль, Госстройнадзор, ресурсоснабжающие организации и другими). Если ранее не было получено разрешение на строительство, то технический заказчик занимается самостоятельно получением данного документа. После того как разрешение будет получено, специалисты участвуют в выборе подрядных и генподрядных организаций.  Кроме того, выбирается компания осуществляющая строительный контроль. Если у технического заказчика есть необходимая квалификация и допуск СРО, то он может выполнять строительный контроль самостоятельно.

Технический заказчик может управлять строительством по поручению инвестора, выступая в роли управляющего строительным процессом. Тогда спектр его функций расширяется. В частности управляющий берет на себя получение разрешений эксплуатирующих компаний на:

- осуществление работ около ЛЭП, линий связи, железнодорожных путей,  канализационных, водопроводных, газопроводных, кабельных или других коммуникаций,

- использование на период строительства газа, воды, пара и электроэнергии от уже существующих источников,

 - вырубку и пересадку зеленых насаждений, в том числе деревьев.

- контролирует сроки получения материалов и оборудования, их качества, рассматривает, представляет и урегулирует претензии к поставщикам и спорные вопросы между участниками строительного подряда, организует и сопровождает приемку,

- периодически готовит отчеты о ходе строительства, своевременно уведомляет инвестора об изменениях в графике, предлагает варианты по оптимизации сроков и бюджета исходя из ситуации.

Специалисты Центра Градостроительного Развития выполняют как комплексное сопровождение, так и функции управляющего строительным процессом доводя проект до стадии ввода в эксплуатацию.

Стадии проекта и функции технического заказчика

1. Сбор и подготовка ИРД (исходно-разрешительная документация):

- выписки из ЕГРН,

-  свидетельство о собственности на здание или земельный участок,

- договор аренды,

- ГПЗУ (градостроительный план земельного участка),

- отчеты по геодезическим, экологическим, геологическим и прочим инженерным изысканиям,

- условия технического характера на инженерные сети,

- а так же прочие необходимые документы.

2. Осуществление контроля разработки проектных документов, ведение взаимоотношений между проектировщиками и застройщиком.

3. Согласование проекта и получение разрешения на строительство объекта.

4. Полное сопровождение строительства:

-  внесение изменений в проектно-сметных документах и их согласование,

- сбор и составление исполнительной документации,

- разрешение на временное подключение к действующим коммуникациям,

- технический надзор за ходом монтажно-строительных работ,

- представление заказчика и его интересов в ходе проверок и инспекций.

5. Ввод объекта в эксплуатацию:

- подготовка пакета документов для ввода в эксплуатацию данного объекта,

- организация работы приемочных комиссий,

- подписание документации с эксплуатирующей и ресурсоснабжающими организациями,

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию,

- право собственности на постройку.

Функции технического заказчика могут быть переданы как на отдельный этап, так и на весь проект и его реализацию.

Стоимость технического заказчика

Технический заказчик берет на себя все риски в организации исполнения проекта. Получая оплату от инвестора, специалисты вчитываются в каждое слово, проверяют на наличие каждой справки и акта, выступают в интересах своего нанимателя, берет на себя многочисленные переговоры, отслеживает соблюдение всех нормативных документов и требований действующих стандартов.

С финансовой стороны вопроса технический заказчик готовит базу безопасности для инвестора:

- согласовывает с нанятыми подрядчиками стоимость строительства,

- проверяет предъявленные к оплате счета,

- контролирует расходы, производит сверку со сметой,

- курирует ведение бухгалтерского учета,

- оперативно готовит отчеты о расходовании денежных средств.

Подписывая соглашение с техническим заказчиком, инвестор избавляет себя от большого штата дорогостоящих специалистов на постоянной основе, освобождается от обязанности отслеживать каждый шаг и этап строительства.

В подавляющем большинстве случаев, вознаграждение техническому заказчику прописывается в соглашении. Отсутствие четко прописанных сумм не делает договор недействительным. В этом случае необходимо обратиться к  пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса. В зависимости от выполняемых функций и возложенных на технического заказчика полномочий стоимость услуг может варьироваться. Поэтому в Центре Градостроительного Развития к каждому проекту проходят индивидуально.

Стоимость услуг нашей компании включает в себя стоимость управления проектом  (ежемесячный абонемент и платежи по завершении этапов) и платежи за отдельные согласования,  которые не входят в ежемесячный платеж.

Ежемесячные платежи подразумевают плату за :

- проработку состава работ,

- посредничество в заключении договоров,

- контроль технической части договоров и выполняемых действий,

- прием работ,

- участие в совещаниях на всех уровнях взаимодействия,

- разработку и контроль графика работы проекта,

- контроль завершения этапов.

В ежемесячную оплату не входят отдельные, как правило крупные, согласования, которые имеют свой бюджет:

- оптимизация технических условий,

- разработка и согласование АГР/АГО,

- проектирование и согласование транспортной развязки,

- согласование размещения объектов близ аэропортов и крупных узлов передвижения,

- экспертиза полного пакета документов проекта,

- иные крупные согласования. Проект площадью до 5 000 кв.м. стоимость управления в среднем составляет 200 - 350 тысяч рублей в месяц, вознаграждение за этап 50 – 100 тысяч рублей.

Стоимость строительного контроля

Так как строительный контроль является дополнительной, необязательной услугой, то и оплата за нее производится отдельно на ежемесячной основе. Стоимость складывается исходя из сложности работ, их срочности, количества вовлеченного персонала, графика работ  и многих других факторов. Стартовая стоимость строительного контроля по Москве и Московской области начинается от 400 тысяч рублей.

Если Вы в поиске технического заказчика с полным пакетом предоставляемых услуг или на отдельный этап реализации проекта, то обращайтесь в Центр Градостроительного Развития. Если у Вас остались вопросы или необходима консультация, то позвоните по номеру 8(495)131-93-75.

Доверьтесь профессионалам! Мы превратим Вашу идею в Жизнь!