Получение ГПЗУ
Понятие ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – основной вид документов по планировке определенного земельного участка, территории, с четко обозначенными границами. Понятие ГПЗУ было введено 29.12.2004 Градостроительным кодексом Российской Федерации. ГПЗУ представляет собой выписку ПЗЗ, которая закрепляет регламенты землепользования конкретного участка. Каждый земельный участок состоит на кадастровом учете.
Согласно статье 57.3 части 3 ГрК РФ ГПЗУ содержит следующую информацию:
- Реквизиты проекта планировки территории (ППТ) или проекта межевания территории (ПМТ),
- Границы земельного участка,
- Кадастровый номер участка,
- Границы зоны размещения планируемого объекта,
- Размеры допустимых отступов от земельного участка,
- Виды разрешенного использования (ВРИ) земельного участка,
- Предельные параметры разрешенного строительства,
- Требования к объекту на выделенном земельном участке,
- Минимальные и максимальные расчетные показатели уровня обеспеченности социальных, транспортных и коммунальных инфраструктур,
- Ограничения использования участка,
- Границы зон с особыми условиями землепользования,
- Границы действия публичных сервитутов,
- Наименование или номер элемента планировочной структуры,
- Расположение инженерно-технических сетей и капитальных объектов в границах земельного участка,
- Отсутствие или наличие объектов культурного наследства на территории земельного участка,
- Технические условия подключения к сетям обеспечения,
- Реквизиты нормативно-правовых актов муниципалитета и РФ, относящиеся к благоустройству территории,
- Красные линии.
Обобщенно, градостроительный план земельного участка содержит в себе информацию о том, что можно и что нельзя строить на данном участке, каковы условия застройки. Без данного документа невозможно сказать: подлежит ли земля застройке. Без этих данных невозможно определить стоимость, в том числе кадастровую, размер налогов и многое другое.
Для того, чтобы приступить к планированию объектов, Генеральные проектировщики запрашивают именно ГПЗУ. Без четкого преставления плана земельного участка высок риск нарушения границ, ошибочного расчета точек подключения к инженерно-техническим сетям, невыполнения особых условий и многого другого. Что повлечет за собой большие денежные и временные потери.
ГПЗУ – основополагающий документ в строительстве. С него начинается этап проектирования и работа технического заказчика. Градостроительный план земельного участка входит в пакет исходно-разрешительных документов, где присутствуют разрешение на строительство и положительное решение экспертизы.
Органы выдачи ГПЗУ
Каждый регион Российской Федерации имеет автономный орган, уполномоченный на подготовку и выдачу градостроительного плана владельцу земельного участка.
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура), его подразделения и дочерние предприятия являются официальным органом, подготавливающем и выдающим ГПЗУ в городе Москва.
В Московской области подготавливает градостроительный план Главархитектура Московской области, а выдает Министерство строительства Московской области.
Параметры ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка содержит в себе все параметры документов «высшего» уровня градостроительной документации, а именно:
- правила землепользования и застройки,
- генеральный план,
- проект планировки территории,
- территориальные схемы,
- проект межевания территории поселения.
ГПЗУ содержат в себе сведения о санитарно-защитных и охранных зонах, а так же информацию по иным ограничениям.
Опытные специалисты Центра Градостроительного Развития могут примерно предопределить параметры ГПЗУ до выдачи данного документа, изучив и проведя анализ названной выше документации.
Анализ предполагаемых параметров градостроительного плана земельного участка является составной частью проводимого нашей компанией градостроительного аудита.
Вам требуются услуга
"Получение ГПЗУ"?
Консультации Вы можете получить по телефону: +7 (495) 131 93 75 или отправить запрос:
ГПЗУ города Москвы
С 2017 года в Москве утверждены и действуют новые правила застройки и землепользования. Согласно им ГПЗУ является выпиской из ПЗЗ Москвы.
Большая часть земельных участков Москвы имеют обозначение «Ф». В правилах землепользования и застройки данное обозначение расшифровывается как «фактическое использование». Это значит, что все объекты, находящиеся на данной территории, не должны подвергаться каким-либо изменениям, запрещается новое строительство или работы по реконструкции имеющихся зданий.
Чем это грозит землепользователю? Тем, что ему при обращении выдадут ГПЗУ с запретом на строительство. Для выхода из данной ситуации мы советуем обратиться в Центр Градостроительного Развития для внесения изменений в ПЗЗ.
В исключительных случаях Правительство Москвы выносит решение о разработке ППТ. При этих условиях получение ГПЗУ трансформируется в услугу по разработке и сопровождению проекта планировки территории.
И внесение изменений в ПЗЗ, и разработка и сопровождение ППТ, и градостроительный аудит – услуги, оказываемые нашей компанией.
ГПЗУ Московской области
Если на Москву разработаны и утверждены ПЗЗ и Генеральный план города, то с областью несколько иначе. В Московской области 38 районов и административных центров, 3 закрытых административно-территориальных образования и 27 городов областного подчинения. А еще огромное количество обычных городов, поселков, сел и других административных единиц.
Каждое поселение обязано разработать и утвердить собственные правила землепользования и застройки и Генплан. В разных районах разработка и утверждение данных документов идет с различной скоростью. В некоторых уже присутствуют все документы в полном объеме, в некоторых находятся на стадии утверждения или разработки. Но есть районы, в которых ПЗЗ и Генеральный план еще не начали разрабатывать. Последний вариант, конечно, значительно затрудняет процесс строительства.
Но главный плюс застройки в Московской области – это практически полное отсутствие зон «Ф», в отличие от Москвы. Кроме этого, у всех зон есть четкие параметры застройки, закрепленные в ПЗЗ. Поэтому процесс получения ГПЗУ в Московской области не выходит за пределы тщательного изучения действующих градостроительных документов для определения необходимости внесений изменений в ПЗЗ и Генеральный план.
Крупные малозастроенные зоны – одна из основных характеристик Московской области. Для таких участков требуется ППТ (проект планировки территорий). Таким образом, получение ГПЗУ в Московской области зачастую связан с разработкой, согласованием и получением ППТ.
Изменение ГПЗУ
Если земельный участок заказчика расположен в зоне «Ф» или имеет нулевые параметры, то необходимо провести процедуру изменения ПЗЗ на территории, на которой располагается земля заказчика.
Разработка, согласование и получение ГПЗУ для таких земельных участков возможно, но сопряжено с высокими сроками и стоимостью. В этом случае придется проходить многоэтапные проектирование и согласования.
Освободить Вас от длительных и специфических процедур могут специалисты Центра Градостроительного Развития. Мы возьмем на себя все заботы о Вашем земельном участке.
Оформление ГПЗУ
Если в Москве участок предполагаемой застройки расположен в зоне разрешенного строительства (реконструкции), то заказчик имеет полное право подавать заявление на получение ГПЗУ в Комитете по архитектуре и градостроительству города (Москомархитектуру). Выдача ГПЗУ с положительными площадями происходит через 30 дней.
Получение ГПЗУ в Московской области проходит в соответствии с принятыми правилами землепользования и застройки. Если таковые отсутствуют или не приняты, то ПЗЗ заменяет решение местной администрации. В то время как в Москве для выдачи ГПЗУ с нужными параметрами после принятия ПЗЗ проходит процедура согласования городской комиссией (ГК).
Срок действия ГПЗУ
Согласно действующему законодательству срок действия ГПЗУ с момента его получения землевладельцем – 3 года. По истечении данного срока любая информация, взятая из документа, является недействительной и запрещается ее использование.
В течении 3хлет с момента получения ГПЗУ землевладелец обязан провести ряд действий по развитию данного земельного участка в соответствии с прописанными параметрами ГПЗУ. К примеру, получить разрешение на строительство. В случае, если за 3 года не было сделано каких-либо действий по изменению земельного участка, может прийти отказ по возобновлению ГПЗУ. Следствием может быть множество неприятных вариантов, таких как запрет строительства или расторжение права землепользования.
Взаимосвязь ППТ и ГПЗУ
Для получения ГПЗУ при новой жилой застройке или ранее незастроенной территории кроме ПЗЗ необходим проект планировки территории. В этом случае необходима процедура разработки и согласования ППТ, которой занимается Центр Градостроительного Развития.
Для получения подробной консультации и заказа услуг позвоните нам по телефону 8(495)131-93-75.
Профессионалы высокого уровня сделают всю работу за Вас!